Roszczenie na 180 tys. zł: spór o taryfę

Jednym z przykładów takiej sytuacji jest sprawa dotycząca kwalifikacji wspólnoty mieszkaniowej do niewłaściwej — zdaniem poszkodowanych — grupy taryfowej energii elektrycznej.

Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła wobec zarządcy z roszczeniem w wysokości 180 tys. zł. Twierdziła, że w wyniku błędnego zakwalifikowania obiektu do grupy taryfowej „C”, opłaty za energię elektryczną były znacząco wyższe, niż być powinny.

W ocenie wspólnoty zarządca zawarł umowę niekorzystną, co doprowadziło do powstania nadmiernych kosztów eksploatacyjnych. Szkoda została więc przedstawiona jako bezpośredni efekt błędów w wykonywaniu czynności zawodowych.

Zarządca jednoznacznie odrzucił te twierdzenia, wskazując, że:

  • w czasie objętym roszczeniem nie istniało jednoznaczne stanowisko dotyczące klasyfikowania wspólnot mieszkaniowych do konkretnych grup taryfowych,
  • praktyka przedsiębiorstw energetycznych była niespójna, co powodowało, że różne jednostki otrzymywały różne interpretacje,
  • nie wykazano, by powstałe zobowiązania pozostawały w związku przyczynowym z działaniem zarządcy.

To spór, który wielu zarządców zna z praktyki: dwa podmioty mają różne interpretacje, a ostatecznie to zarządca staje się adresatem roszczeń, bo to on działa „w imieniu” wspólnoty.

Niezależnie od tego, czy zarządca ostatecznie ponosi winę, czy nie — musi liczyć się z koniecznością obrony, przygotowania dokumentów, odpowiedzi na roszczenie i udziału w ewentualnym postępowaniu. I tu zaczyna się rola ubezpieczenia OC.

 

Ochrona, która realnie działa w sytuacji sporu

W takich przypadkach kluczowe jest to, czy zarządca posiada obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Polisa działa nie tylko wtedy, gdy szkoda jest oczywista, ale również wtedy, gdy:

  • klient wysuwa roszczenie,
  • odpowiedzialność nie jest jednoznaczna,
  • spór opiera się na niejasnych przepisach lub rozbieżnych interpretacjach,
  • konieczne jest przeprowadzenie analizy, wyjaśnień lub obrona interesów ubezpieczonego.

Ubezpieczyciel dokonuje oceny, czy zarządca ponosi odpowiedzialność, a jeśli szkoda jest zasadna — wypłaca odszkodowanie. Nawet jeśli odpowiedzialności nie ma, jak w opisywanym przykładzie, to ubezpieczony otrzymuje formalną ochronę i profesjonalną obsługę roszczenia.

 

Dlaczego wartość roszczeń jest tak wysoka?

Zarządców dotyczy specyficzna odpowiedzialność: ich decyzje mają wpływ na koszty ponoszone przez dziesiątki, a czasem setki właścicieli.

Przykładowe powody roszczeń:

  • nieprawidłowo zawarte umowy z dostawcami mediów,
  • błędne rozliczenia kosztów,
  • niewłaściwa interpretacja przepisów prawa energetycznego, budowlanego lub lokalnego,
  • uchybienia w zakresie nadzoru nad wykonawcami.

Kwoty roszczeń rosną proporcjonalnie do kosztów eksploatacyjnych całych budynków. Roszczenie na poziomie 180 tys. zł nie jest więc niczym wyjątkowym — w dużych wspólnotach roczne rozliczenia potrafią sięgać nawet kilku milionów złotych, a każdy błąd może przekładać się na znaczące obciążenia finansowe. 

Warto przy tym pamiętać, że minimalna suma gwarancyjna obowiązkowego OC zarządcy wynosi 50 tys. euro, co w praktyce oznacza, że w przypadku większych wspólnot, skomplikowanych umów lub sporów o wysoką wartość, rozsądnie jest rozważyć polisę z wyższą sumą — tak, aby realnie zabezpieczać się przed ryzykiem roszczeń.

Ustawowe OC jako bufor bezpieczeństwa — i nie tylko

Obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości zostało stworzone właśnie na takie sytuacje: spory o duże kwoty, w których trudno jednoznacznie przypisać winę, a konsekwencje finansowe mogą być poważne.

Polisa zarządcy:

  • chroni majątek osobisty i firmowy zarządcy,
  • zmniejsza ryzyko eskalacji i redukuje ryzyko sporów sądowych,
  • zapewnia wspólnocie poczucie bezpieczeństwa,
  • profesjonalizuje proces rozpatrywania roszczeń,
  • stabilizuje relacje między stronami.

W praktyce wiele wspólnot współpracuje z zarządcami właśnie dlatego, że ci mają polisę — i biorą odpowiedzialność za konsekwencje swoich decyzji. To element zaufania, który buduje profesjonalizm całej branży.

 

Spory były, są i będą. Ważne, by być na nie gotowym

W opisywanym przykładzie nie stwierdzono winy zarządcy — roszczenie nie zostało uznane, bo nie wykazano związku przyczynowego z jego działaniem. Ale sam fakt pojawienia się roszczenia pokazuje, z jakimi wyzwaniami mierzą się osoby wykonujące ten zawód.

OC zarządcy nieruchomości w iExpert

Ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości PZU kupisz szybko i wygodnie online w iExpert. Już od 331 zł rocznie, z możliwością wyboru jednej z aż dziewięciu sum gwarancyjnych (od 50 tys. do 1,5 mln euro). To sprawdzona forma ochrony, która zabezpiecza zarządcę i wszystkich pracowników, a dzięki licznym zniżkom oraz minimum formalności polisę można uzyskać w kilka minut.

Masz pytania? Napisz do nas:

Sylwester Wyrostek
Starszy specjalista ds. ubezpieczeń
k: 798 801 713
m: sylwester.wyrostek@iexpert.pl