Rzeczoznawca majątkowy to zawód cechujący się dużą odpowiedzialnością. Od jego opinii mogą zależeć decyzje inwestycyjne, wysokość odszkodowań, wartość podatkowa nieruchomości, czy nawet losy przedsięwzięć publicznych. Dlatego operaty szacunkowe to dokumenty, które mają realny wpływ na wiele sfer życia gospodarczego i prywatnego. Ich znaczenie wykracza daleko poza samą wartość nieruchomości.
Operat szacunkowy, czyli dokument potwierdzający wartość nieruchomości, musi być przygotowany zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi i zasadami sztuki wyceny. W przeciwnym razie może wywołać poważne skutki finansowe dla zleceniodawcy – a w konsekwencji równie poważne roszczenia wobec samego rzeczoznawcy.
Błąd w operacie – podstawa do dochodzenia roszczeń od rzeczoznawcy
Klient – osoba fizyczna, firma czy instytucja publiczna – który zauważa, że operat szacunkowy zawiera istotne błędy (np. w wycenie, powierzchni, zastosowanej metodologii) może dochodzić swoich praw z tytułu nienależytego wykonania usługi. Jeśli doznał uszczerbku majątkowego, ma podstawy do ubiegania się o naprawienie powstałej z winy rzeczoznawcy majątkowego szkody, czyli odszkodowania lub zadośćuczynienia.
Szkoda – w przypadku błędu rzeczoznawcy majątkowego może polegać m.in. na: zaniżonym odszkodowaniu, zawyżonych opłatach adiacenckich lub skarbowych, niemożności użycia operatu w celu planowanym (np. bank go odrzuca) czy problemach z decyzją administracyjną (np. zatwierdzeniem projektu budowlanego).
Przypadki szkód – realne konsekwencje błędnych operatów
Wypłata: 12 800 zł – uchybienia też mogą skutkować roszczeniem
W tej sprawie Urząd Miasta Łodzi postanowił zweryfikować operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę w sprawie ustalenia wartości odszkodowania za ustanowienie służebności przesyłu. Dokument został przekazany do Komisji Opiniującej działającej przy jednym z regionalnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych ,która wydała opinię negatywną. Samorząd poniósł koszt dodatkowej opinii, co stanowiło szkodę w jego majątku, a ze względu na negatywną opinię komisji w sprawie pierwotnego operatu, dochodził od rzeczoznawcy zwrotu tych kosztów. Rzeczoznawca został zobowiązany do zwrotu kosztów dodatkowej opinii, co wyniosło 12 800 zł – kwota została pokryta przez PZU z ubezpieczenia OC.
Co istotne, rzeczoznawca nie zgadzał się z zarzutami. Twierdził, że operat został wykonany zgodnie z obowiązującymi zasadami, a ewentualne rozbieżności wynikają z niedookreślenia metodologii i różnic w interpretacjach akademickich. Komisja wskazała jednak na konkretne uchybienia: zamienne stosowanie pojęć „wynagrodzenie” i „służebność przesyłu”, brak dokładnego opisu przebiegu służebności, nieprecyzyjne odniesienia do planu miejscowego oraz skalę mapy utrudniającą lokalizację nieruchomości.
Przykład ten prowadzi do wniosku, że nawet przy niejednoznacznych przepisach, błędy interpretacyjne mogą zostać zakwalifikowane jako zawodowe uchybienia skutkujące szkodą finansową.
Wypłata: 14 760 zł – błąd w operacie dla samorządu
W kolejnym przypadku rzeczoznawca został powołany przez prezydenta miasta do sporządzenia operatu szacunkowego na potrzeby wyceny nieruchomości. Jednak Wojewoda zakwestionował wartość przedstawioną w operacie i skierował sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.
Komisja Opiniująca PSRWN w Olsztynie orzekła, że operat zawierał szereg nieprawidłowości, w tym: przyjęcie błędnych założeń do wyceny, nieprawidłowe określenie powierzchni budynku oraz brak rzetelnej analizy lokalnego rynku nieruchomości. Mimo że rzeczoznawca nie zgadzał się z decyzją Komisji, PZU uznało odpowiedzialność i wypłacił 14 760 zł odszkodowania. Większość świadczenia stanowiły koszty samorządu, które zostały poniesione w związku z weryfikacją operatu.
Przypadek ten wskazuje, że nawet w sytuacjach, gdy operat wykonywany jest na zlecenie władz samorządowych, może dojść do sporu między instytucjami publicznymi co do prawidłowości wyceny – a odpowiedzialność za ewentualne błędy ponosi rzeczoznawca.
Wypłata: niemal 12 tys. zł za nieprawidłową wysokość udziału w częściach wspólnych
W Słupsku doszło do zgłoszenia szkody z OC rzeczoznawcy majątkowego w związku z błędami popełnionymi podczas inwentaryzacji lokali w budynku. Rzeczoznawca błędnie określił powierzchnię jednego z lokali oraz nieprawidłowo ustalił wysokość udziałów właścicieli lokali w częściach wspólnych budynku.
Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego w Słupsku, który przyznał rację poszkodowanej i uznał, że błąd rzeczoznawcy był istotny i skutkował szkodą. Mimo że rzeczoznawca nie zgadzał się z tym orzeczeniem, ubezpieczyciel wypłacił odszkodowanie w wysokości 11 862 zł.
Ten przypadek pokazuje, że nawet jeśli rzeczoznawca nie uznaje winy, decyzja sądu może przesądzić o odpowiedzialności zawodowej i konieczności pokrycia szkody z polisy OC.
Wypłata: 6 340 zł z regresem do rzeczoznawcy
W tej sprawie właściciel gruntów, których wycena miała posłużyć do ustalenia odszkodowania za przejęcie terenu pod drogę, nie zgodził się z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę. Zarzucił błędy w wycenie i skierował sprawę do Komisji Opiniującej. W wydanej opinii Komisja stwierdziła wprost, że operat został przygotowany bez zachowania zasady szczególnej staranności. W dokumencie przekazanym do PZU znalazła się również adnotacja wskazująca na możliwość rażącego niedbalstwa.
PZU wypłaciło poszkodowanemu odszkodowanie w wysokości 6 340 zł.
WAŻNE! Brak regresu w polisie – wypłata odszkodowania i zwrot rzeczoznawcy
Zgodnie z przepisami, w przypadku obowiązkowego OC – nawet w razie rażącego niedbalstwa – odszkodowanie i tak musi zostać wypłacone poszkodowanemu. Różnica polega na tym, że bez tej klauzuli, ubezpieczyciel mógłby następnie dochodzić od ubezpieczonego rzeczoznawcy zwrotu wypłaconej kwoty.
Ten przypadek stanowi jasną ilustrację tego, jak duże znaczenie ma rozszerzenie ochrony ponad ustawowe minimum – szczególnie, gdy zarzuty dotyczą nie tylko błędu zawodowego, ale również rażącego zaniedbania.
Brak wypłaty odszkodowania z OC rzeczoznawcy
Odmowa wypłaty: 16 tys. zł roszczenia
W jednym z przypadków poszkodowana zakwestionowała poprawność operatu szacunkowego, który posłużył jako podstawa do naliczenia opłaty adiacenckiej. Wskazywała, że operat zawierał odstępstwa od przepisów prawa i istotne błędy metodologiczne, które znacząco wpłynęły na wartość nieruchomości. Roszczenie opiewało na kwotę 16 tys. zł.
Ubezpieczyciel, po analizie akt sprawy oraz wyjaśnień rzeczoznawczyni, odmówił wypłaty odszkodowania. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu stwierdzała bowiem, że operat został sporządzony prawidłowo. Dodatkowo PZU podkreśliło, że poszkodowana nie miała formalnej relacji prawnej z rzeczoznawcą – brak było umowy czy zlecenia.
Sprawa ta pokazuje, jak ważne jest formalne powiązanie stron oraz precyzyjne zdefiniowanie szkody w świetle przepisów o odpowiedzialności cywilnej.
Odmowa wypłaty: 681 tys. zł
Zgłoszone roszczenie na tak wysoką sumę wynikało z rzekomych błędów w operacie, który posłużył do zakupu nieruchomości. Błędy w nim zawarte miały wpływ na dalsze procesy budowlane i administracyjne. Jednak brak dokumentacji potwierdzającej związek przyczynowo-skutkowy wykluczył wypłatę odszkodowania. Warto zwrócić uwagę, że przy wysokich roszczeniach to właśnie dokumentacja decyduje o odpowiedzialności.
Poszkodowana osoba domagała się odszkodowania, twierdząc, że błędy w operacie zaniżyły wartość nieruchomości i wpłynęły na opłaty adiacenckie. Ubezpieczyciel odmówił wypłaty, wskazując brak związku prawnego pomiędzy rzeczoznawcą a poszkodowanym. Przypadek ten pokazuje, że nie zawsze samo istnienie opinii błędnej oznacza odpowiedzialność rzeczoznawcy.
Powyższa sprawa pokazuje jak wysokie mogą być roszczenia wobec rzeczoznawcy majątkowego i dlaczego tak ważny jest świadomy wybór sumy gwarancyjnej ubezpieczenia.
Ochrona rzeczoznawcy w OC obowiązkowym
Minimalna – i często wybierana przez rzeczoznawców majątkowych – suma gwarancyjna określona jest na poziomie 10 000 euro, może być niewystarczająca w przypadku poważniejszych błędów.
Odpowiedzialność zawodu rzeczoznawcy majątkowego jest coraz większa. Wynika to z sytuacji na rynku nieruchomości – zwiększona liczba transakcji, rosnąca wartość nieruchomości, dla których sporządzane były operaty powoduje, że suma gwarancyjna powinna być dostosowana do nowych okoliczności rynkowych.
Tymczasem w ramach obowiązkowego OC rzeczoznawcy dostępnych jest 13 sum, aż do 1 miliona euro. Co więcej w ubezpieczeniu OC dobrowolnym można dodatkowo rozszerzyć ochronę nawet do 10 mln złotych.
Pierwszy obrońca rzeczoznawcy – ważna rola PZU
Warto pamiętać, że w przypadku zgłoszenia roszczenia, ubezpieczyciel pełni rolę pierwszego obrońcy rzeczoznawcy majątkowego. To właśnie zakład ubezpieczeń weryfikuje, czy dana szkoda rzeczywiście powstała, czy istnieje związek przyczynowo-skutkowy oraz czy rzeczoznawca ponosi odpowiedzialność zawodową. Dzięki temu już na wczesnym etapie możliwe jest odparcie niezasadnych roszczeń bez konieczności angażowania rzeczoznawcy w spór. To kolejny argument, by traktować ubezpieczenie OC nie tylko jako wymóg ustawowy, ale realne wsparcie i ochronę wykonywanej działalności.
Wnioski dla rzeczoznawców
- Zakres ochrony ma znaczenie. Ubezpieczenie podstawowe może nie wystarczyć, pokryje tylko roszczenia do sumy 10 tys. euro. Warto rozszerzyć ochronę o wyższą sumę gwarancyjną.
- Wykupienie klauzuli regresowej – chroni w najtrudniejszych sytuacjach, gdy szkoda jest efektem rażącego niedbalstwa.
- Dokumentuj relacje z klientem – umowa, zlecenie, potwierdzenie przekazania operatu. Brak dokumentacji to ryzyko odmowy wypłaty odszkodowania w razie popełnienia błędu.
- Stale aktualizuj wiedzę i stosuj zalecane standardy – nie są obligatoryjne, ale ich niestosowanie może być argumentem w przypadku sporu.
Rzeczoznawca majątkowy, działając z należytą starannością, ma prawo do błędu. Ale dobrze dobrana polisa OC pozwala ten błąd naprawić, chroniąc zarówno jego interes, jak i interes klienta.
Podstawa prawna i zakres ubezpieczenia OC rzeczoznawcy
Każdy rzeczoznawca musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Wynika to z:
- Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r.,
- Ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych.
Ubezpieczenie OC rzeczoznawcy majątkowego chroni przed skutkami finansowymi błędów popełnionych przy:
- wycenie nieruchomości i urządzeń trwale z nią związanych,
- analizach rynku nieruchomości,
- opiniowaniu skutków planów miejscowych,
- określaniu bankowo-hipotecznej wartości,
- doradztwie inwestycyjnym,
- sporządzaniu inwentaryzacji i udziałów w częściach wspólnych.
Program ubezpieczeń dla rzeczoznawców przygotowany w ramach porozumienia PZU – PFSRM zawiera kilka ubezpieczeń, które stanowią doskonałe narzędzie wspierające rzeczoznawców majątkowych w zabezpieczeniu ich odpowiedzialności zawodowej.
Porozumienie funkcjonuje nieprzerwanie od 11 lat, dzięki tej współpracy rzeczoznawcy mają możliwość zawarcia ubezpieczeń zawodowych na preferencyjnych warunkach – niezależnie od rodzaju zatrudnienia czy formy prowadzonej działalności. Członkowie PFSRM mogą liczyć na merytoryczne wsparcie firmy iExpert.pl – z wieloletnim doświadczeniem na rynku ubezpieczeń zawodowych, który doradza rzeczoznawcom wybrać optymalny zakres ochrony.
Masz pytania? Napisz do autora opracowania:
Hubert Sobczyński
Dyrektor ds. rozwoju produktów
k: 604 788 686
m.: hubert.sobczynski@iexpert.pl
Z firmą iExpert związany od ponad 15 lat. Przez 7 lat współpracował bezpośrednio z rzeczoznawcami majątkowymi, dzięki czemu doskonale poznał specyfikę ich pracy oraz wyzwania, z jakimi mierzą się na co dzień.
Dziś, wykorzystując zdobyte doświadczenia, buduje świadomość znaczenia ubezpieczeń zawodowych jako nieodłącznego elementu codziennej aktywności zawodowej. Regularnie prowadzi szkolenia i występuje na konferencjach branżowych, podkreślając kluczową rolę odpowiedniego zabezpieczenia swojego majątku oraz wpływ polis na wiarygodność i zaufanie w relacjach biznesowych.
