W obrocie nieruchomościami nawet niewielkie zaniedbanie może oznaczać poważne konsekwencje finansowe. Niezweryfikowany dokument, błędna informacja przekazana klientowi czy pominięcie istotnych okoliczności dotyczących transakcji mogą prowadzić do roszczeń o odszkodowanie.

Przyczyną takich sytuacji nie zawsze jest brak doświadczenia czy wiedzy zawodowej. Czasem wystarczy nadmierne zaufanie wobec sprzedającego, pominięcie informacji w księdze wieczystej albo niedostateczne sprawdzenie dokumentów.

Obowiązek posiadania polisy OC pośrednika nieruchomości nie jest więc wyłącznie formalnością. To zabezpieczenie finansowe, którego znaczenie najlepiej pokazują rzeczywiste szkody i rozstrzygnięcia sądowe. Przyjrzyjmy się trzem sprawom, w których klienci dochodzili odszkodowań za nieprawidłowości przy obsłudze transakcji nieruchomości.

O karach za brak polisy OC dla przedsiębiorców z rynku nieruchomości pisaliśmy tutaj >>

30 tys. zł za utracony zadatek. Pośrednik nie zweryfikował informacji z księgi wieczystej

Pierwsza sprawa dotyczyła małżeństwa planującego zakup nieruchomości za pośrednictwem biura. Kupujący podpisali umowę przedwstępną i wpłacili 30 tys. zł zadatku.

W trakcie przygotowania transakcji pojawił się jednak istotny problem. W księdze wieczystej znajdowała się wzmianka związana z postępowaniem egzekucyjnym. Pośredniczka nie zweryfikowała należycie jej znaczenia i nie zapewniła klientom odpowiedniej informacji o sytuacji prawnej nieruchomości.

Kolejnym problemem były postanowienia umowy przedwstępnej. Nie zabezpieczały one dostatecznie interesów kupujących na wypadek nieuzyskania finansowania. Ostatecznie bank odmówił udzielenia kredytu, transakcja nie doszła do skutku, a kupujący stracili wpłacony zadatek. Poszkodowani skierowali roszczenia do ubezpieczycieli związanych z obsługą transakcji. Spór trafił do sądu. Sąd pierwszej instancji uznał odpowiedzialność pośredniczki za nienależyte wykonanie obowiązków zawodowych i zasądził od jej ubezpieczyciela 30 tys. zł wraz z odsetkami.

Kupujący dochodzili również dodatkowej kwoty, argumentując, że wskutek zaniedbań utracili możliwość uzyskania zadatku w podwójnej wysokości. Tego żądania sąd jednak nie uwzględnił. Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 8 września 2017 r. (sygn. V Ca 310/17) oddalił apelację kupujących, pozostawiając rozstrzygnięcie pierwszej instancji bez zmian.

Przypadek pokazuje, że samo zapoznanie się z księgą wieczystą nie zawsze oznacza prawidłowe wykonanie obowiązków pośrednika. Znaczenie ma również weryfikacja istotnych wpisów i wzmianek, ocena ich wpływu na planowaną transakcję oraz należyte poinformowanie klienta.

W tej sprawie konsekwencją zaniedbań było zasądzenie od ubezpieczyciela pośredniczki 30 tys. zł odszkodowania.

Źródło: Sąd Okręgowy w Warszawie, wyrok z 8 września 2017 r., sygn. V Ca 310/17.

Pełna treść wyroku wraz z uzasadnieniem, SAOS

Ponad 22 tys. zł odszkodowania za błędny metraż

Drugi przypadek dotyczył zakupu lokalu użytkowego. Kupujący zainteresowali się nieruchomością oferowaną za pośrednictwem biura. Z przedstawianych im informacji wynikało, że lokal ma powierzchnię około 20 m².

Po zawarciu transakcji okazało się jednak, że jego rzeczywista powierzchnia użytkowa wynosi 12,96 m². Różnica była na tyle duża, że istotnie wpływała na wartość nieruchomości. Kupujący uznali, że zostali wprowadzeni w błąd co do jednej z podstawowych cech lokalu. Pośrednik nie zweryfikował dostatecznie informacji o powierzchni nieruchomości, opierając się na danych uzyskanych od sprzedającego.

Poszkodowani zgłosili szkodę do zakładu ubezpieczeń, w którym pośrednik posiadał polisę OC pośrednika nieruchomości. Ubezpieczyciel odmówił wypłaty, kwestionując zasadność roszczenia. Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego w Chełmnie.

Brak umowy nie wyklucza odpowiedzialności

Sąd zwrócił uwagę, że pośrednik wykonujący działalność zawodową powinien zachować należytą staranność przy przekazywaniu informacji mających znaczenie dla decyzji zakupowej. Powierzchnia lokalu jest jedną z takich informacji. Co ważne, kupujący nie zawarli bezpośredniej umowy pośrednictwa z osobą prezentującą nieruchomość. Nie wykluczało to jednak odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Wyrokiem z 4 kwietnia 2024 r. (sygn. I C 289/23) sąd zasądził od ubezpieczyciela pośrednika 22 326,20 zł wraz z odsetkami oraz 4 738,20 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

To przykład odpowiedzialności wynikającej z pozornie prostej nieprawidłowości. Błąd w informacji o powierzchni lokalu, która nie została odpowiednio zweryfikowana, doprowadził do powstania roszczenia odszkodowawczego.

Źródło: Sąd Rejonowy w Chełmnie, wyrok z 4 kwietnia 2024 r., sygn. I C 289/23.

Pełna treść wyroku wraz z uzasadnieniem, SAOS

 

196 tys. zł odszkodowania za nieujawnienie problemów finansowych dewelopera – brak wypłaty z OC

Sprawa dotyczyła klientki, która chciała zainwestować oszczędności z myślą o przyszłej emeryturze. Za pośrednictwem biura nieruchomości zainteresowała się zakupem lokalu w powstającym condohotelu.

Przedstawiciele biura zachęcali ją do inwestycji, prezentując przedsięwzięcie jako bezpieczny sposób ulokowania kapitału. Kobieta zdecydowała się na zawarcie umowy z deweloperem i przekazała środki na poczet budowy lokalu.

Problem polegał na tym, że deweloper znajdował się w trudnej sytuacji finansowej. Z ustaleń sądu wynikało, że pośrednik posiadał informacje o zagrożeniach związanych z realizacją inwestycji, ale nie przekazał ich klientce. Ostatecznie budowa nie została ukończona, a deweloper upadł. Klientka nie otrzymała lokalu i poniosła poważną stratę finansową. Poszkodowana wystąpiła z roszczeniem przeciwko firmie pośredniczącej w sprzedaży.

Sąd Okręg. owy w Warszawie w wyroku z 6 czerwca 2018 r. (sygn. XXV C 1472/15) uznał, że pośrednik nie dochował staranności wymaganej od profesjonalisty. Istotne było nie tylko to, jakie informacje przekazywał klientce, ale również to, czego jej nie powiedział, mimo posiadanej wiedzy o zagrożeniach.

Sąd zasądził na rzecz poszkodowanej 196 tys. zł odszkodowania, odpowiadającego środkom utraconym w związku z inwestycją. Warto przy tym rozróżnić jedną kwestię – jeśli szkoda została wyrządzona umyślnie, ubezpieczyciel odmówi wypłaty odszkodowania, ponieważ taka ochrona wyklucza poza OC obowiązkowe. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku rażącego niedbalstwa. 

W programie OC pośredników nieruchomości oferowanym przez iExpert ubezpieczyciel rezygnuje z prawa do regresu wobec ubezpieczonego za szkody powstałe wskutek rażącego niedbalstwa, na warunkach określonych w umowie ubezpieczenia. Oznacza to, że po wypłacie odszkodowania nie będzie dochodził od pośrednika zwrotu wypłaconej kwoty z tego tytułu. Wina umyślna jest jednak wykluczona z odpowiedzialności.

Źródło: Sąd Okręgowy w Warszawie, wyrok z 6 czerwca 2018 r., sygn. XXV C 1472/15.

 

Czy minimalna suma gwarancyjna OC pośrednika jest wystarczająca?

Minimalna suma gwarancyjna obowiązkowego OC pośrednika nieruchomości wynosi równowartość 25 tys. euro w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy.

To ustawowe minimum, które nie zawsze musi odpowiadać skali ryzyka związanego z prowadzoną działalnością.

Warto zwrócić uwagę na pierwszy z opisanych przypadków, w którym sąd pierwszej instancji zasądził 196 tys. zł. Kwota ta znacznie przekracza ustawowe minimum obowiązkowego OC. W takiej sytuacji pośrednik nieruchomości, który zawarł ubezpieczenie na minimalną sumę ubezpieczenia zmuszony jest pokryć ponad 100 tys. zł z własnego majątku. 

Dlatego wybierając polisę, warto rozważyć nie tylko cenę, ale również wysokość sumy gwarancyjnej. Szczególnego znaczenia nabiera to w przypadku biur obsługujących transakcje o dużej wartości, współpracujących bezpośrednio z deweloperami lub obsługującymi nieruchomości komercyjne.

OC pośrednika nieruchomości w iExpert. Zadbaj o odpowiednią sumę gwarancyjną

Przedstawione sprawy pokazują, że koszty błędów zawodowych mogą znacznie przewyższać wynagrodzenie za obsługę transakcji. Dlatego warto zadbać o odpowiednio wysoką sumę gwarancyjną OC.

Ubezpieczenie OC pośrednika nieruchomości w iExpert kosztuje już od 121 zł rocznie. Oferujemy programy PZU i Generali z sumami gwarancyjnymi od 25 tys. do 1,5 mln euro. Przykładowo, dla doświadczonego pośrednika ochrona na 200 tys. euro kosztuje około 500 zł rocznie. Ostateczna składka zależy od indywidualnych parametrów ubezpieczenia.

Polisę można szybko i wygodnie kupić przez internet. W razie potrzeby sumę gwarancyjną można zwiększyć także w trakcie trwania ochrony. Można również skorzystać ze wsparcia doradcy iExpert, który pomoże porównać oferty i dobrać odpowiedni zakres ubezpieczenia.

 

Masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w wyborze ochrony zawodowej? Napisz do nas lub zadzwoń:

Sylwester Wyrostek
798 801 713
sylwester.wyrostek@iexpert.pl[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]